房产纠纷 房屋买卖合同中善意取得如何判定?

发布于:2021-11-28 09:29:57

房产纠纷 | 房屋买卖合同中善意取得如何判定? 活着的法律 一、夫/妻擅自处分共有房屋,房屋买卖合同善意取得的判定 基于《物权法》、《婚姻法司法解释三》出台,司法实践中夫妻一方擅自出卖房 屋,只要符合《物权法》第 106 条之规定要件的,夫/妻一方向法院诉请判决擅 自处分房屋一方与第三人签署《房屋买卖合同》无效的,法院一般均不予支持。 案例一 王某诉沈某等房屋买卖合同纠纷案 (2013)黄浦民四(民)初字第 59 号 【案情简述】 王某与沈某系夫妻关系,为上海市河南南路 X 弄 X 号 601 室房屋的共有产权人。 2011 年 12 月 20 日,王某诉沈某离婚纠纷案中法院驳回了王某离婚诉讼请求。 2011 年 12 月 29 日,沈某以王某、沈某的名义与张某就上海市河南南路 X 弄 X 号 601 室房屋签订《上海市房屋买卖合同》,沈某代王某在合同上签名。合同 约定房屋总价款为 5,950,000 元,(建筑面积 171.70 *方米)。 上海市东方公证处于 2011 年 12 月 30 日对《上海市房屋买卖合同》作出(2011) 沪东证字第 X 号公证,证明:合同双方当事人签约行为符合《中华人民共和国 民法通则》第五十五条的规定,合同上双方当事人的签名均属真实,合同内容符 合《中华人民共和国合同法》的规定。张某分两次通过银行转帐方式向沈某支付 了购房款人民币 2,620,000 元,通过贷款方式向沈某支付了购房款人民币 3,330,000 元。2012 年 1 月,沈某向张某交付房屋。2012 年 2 月 16 日,张某 登记为上海市河南南路 X 弄 X 号 601 室房屋产权人。 沈某在与张某交易时出具了落款时间为 2011 年 12 月 26 日的王某授权委托书。 上海市东方公证处于 2011 年 12 月 27 日作出(2011)沪东证字第 X7 号公证, 证明:王某于 2011 年 12 月 26 日至上海市东方公证处,在公证员面前签署授权 委托书。2013 年 4 月 2 日,北京民生物证司法鉴定所作出京民司鉴[2013]文鉴 字第 X 号司法鉴定书,鉴定意见为授权委托书上王某签名并非本人所写。2013 年 4 月 25 日,上海市东方公证处对(2011)沪东证字第 X7 号、第 X 号公证书 作出撤销决定。 王某得知后,诉请法院确认被告沈某以王某、沈某名义与被告张某就上海市河南 南路 X 弄 X 号 601 室房屋签订的房屋买卖合同无效。 【法院判决】 沈某在与张某交易时所出具的王某授权委托书及双方所签订之《上海市房屋买卖 合同》均经过公证,虽然两份公证现均已被撤销,但并不影响对张某在交易过程中 系善意购买的认定。 《上海市房屋买卖合同》及《补充协议》约定的房屋交易价格能够通过房地产交 易中心的审核,王某亦未就房屋交易价格不合理的低于市场价格予以举证,故可 以认定该约定价格系合理的对价。张某善意购买房屋,并已向沈某支付了全额购 房款及办理了产权登记,依法取得该房屋的产权,故对于王某要求确认《上海市 房屋买卖合同》无效之诉讼请求,本院难予支持。据此,依照《中华人民共和国 合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法 院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十一条、《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 原告王某要求确认被告沈某以王某、沈某名义与被告张某就上海市河南南路 X 弄 X 号 601 室房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效之诉讼请求,不予支持。 【裁判要旨】 法院裁判严格依据《物权法》第 106 条规定的善意取得构成要件,即便沈某伪 造王某签名,事实未经王某同意擅自处分了共有房屋,法院综合考虑到第三人张 某善意购买;房屋交易价格已通过房地产交易中心审核,购房价格合理;且张某 支付对价办理房屋过户手续要件,仍驳回原告的诉请。 二、家庭直系亲属之间房屋买卖合同,善意取得的判定 *年来,因离异、丧偶而再次重组的家庭增多,继父母与继子女之间房屋争议案 件处于上升趋势,《物权法》是否可直接适用家事法律关系认定房屋买卖合同效 力、房屋所有权转移?法官对于善意取得构成要件是否会结*盖椴扇「鲂曰 判准则?就此问题,选取典型案例进行剖析。 案例二 袁某与谢某房屋买卖合同纠纷一案 (2011)一中民终字第 13232 号 【案情简述】 谢某系谢甲与王某夫妇之女,王某于 1993 年 5 月 3 日去世。1993 年 11 月 1 日, 谢甲与袁某登记结婚,婚后双方居住在谢甲名下的位于北京市石景山区某号。本 案诉争房屋位于北京市海淀区万寿路西街某号,系谢甲前妻王某工作单位海淀区 教育委员会分配的公有住房。王某去世后,由谢某实际居住。 根据谢某提供的交款收据,1993 年 12 月 23 日,王某、谢甲交纳北京市海淀区 万寿路西街某号房屋及另案的 204 号房屋的“购房定金”12500 元。2000 年 10 月 15 日,谢甲交纳上述房屋剩余房款 6367.9 元,并取得了房屋所有权证。2008 年 10 月 10 日,谢甲与谢某签订《北京市存量房屋买卖合同》,将诉争房屋卖 予谢某,价款为 13 万元,并于同年 10 月 13 日将诉争房屋过户至谢某名下,现 该房产权人为谢某。2010 年 5 月 6 日谢甲病故。 【法院判决】 本案经一审、二审最终判决如下:涉诉房屋系谢某生母单位分配的公有住房,虽 系谢甲与袁某婚后购买,但该房屋始终由谢某占有使用。袁某作为谢甲之妻,对 诉争房屋的来源和实际居住情况是充分了解的,且从未提出过反对意见。袁某提 出的价款明显不合理的意见,一审法院认为应考虑到谢甲与谢某的父女关系及诉 争房屋的来源背景,不宜严格按照市场价格进行衡量并无不妥。 一审法院综合考虑到争议房屋在谢甲去世前两年已变更过户,以及双方当事人的 实际居住情况,对袁某主张谢甲与谢某签订的房屋买卖合同无效不予支持并无不 妥。故袁某上诉坚

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